●金利が上昇

現在、地方銀行で3年固定、5年固定と住宅金融公庫にてローンを組んでおります｡住宅ローンは2段階固定金利で現在2.6%で11年目から4.0%と結構な金利上昇が発生します。とは言っても、当初から決まっている金利なので、ライフプランは立てやすい（？）と思っています。しかし、3年固定、5年固定のローンはというと今後の市場の動向に合わせて、どんどん変化していきます。変化というと上下ということですが、超低金利時代に借入れをした私にとっては上昇しかないに等しいです。 金利上昇が、ずっと頭から離れず悩みの1つでした。現在はというと、住宅金融公庫の証券化商品である「フラット３５」により35年固定で超低金利という商品を、現在ローンを新規借入れされる方が多く選択されることでしょう。しか〜し、私の時はそんなのなかったんです。非常に悔しく思います。 しかし、金利はますます上昇していきました。 3年固定・・・2.15%　→　2.35%　[↑0.2%] 5年固定・・・2.30%　→　3.20%　[↑0.9%] 期間としては約4年で・・・こんなに上昇したんですから、先行きかなり不安です。

　

●借入れ金額を公開

繰上げ返済の紹介のページでも、実は借入れ金利を公開せず、総返済額がどれくらい減ったかという差分を公開しておりましたが、これまでの私のローン残高の推移を公開しちゃいます。 借入日 融資金額 金利 返済月額(ボーナス１，7月) 地銀(３年固定) 14. 4.17　 6,300,000円 2.15% 14,555(ボ 54,144) 地銀(５年固定) 13.11. 9　 9,350,000円 2.30% 22,719(ボ 80,730) 公庫（35年・2段階） 14. 8.19 14,900,000円 2.60%(4.0%) 35,924(ボ 109,223) 30,550,000円 　 73,198(ボ 244,097) 自己資金は親からの贈与と我々の貯蓄で合計1000万円くらいでした。 「賢いローン計画（繰上げ返済）」にてご紹介しましたように、繰上げ返済を何度か繰り返して期間を短縮していきました。 下がそれぞれのグラフで、�@〜�Cが繰上げ返済をしていった順番と金額です。 　 「賢いローン計画（繰上げ返済）」で紹介した繰上げ返済暦の後に、もう一回住宅金融公庫に対して１１５万円の繰上げ返済を実行しています。更に,下のグラフ（クリックすると大きな画像が表示されます。）が総返済額の遷移です。

　

●借り換えをして安心を手に入れたい

先にも述べましたが金利は下記のようにどんどん上昇傾向にあります。 3年固定・・・2.15%　→　2.35%　[↑0.2%] 5年固定・・・2.30%　→　3.20%　[↑0.9%] だったら早く借り換えをして３０年ローンとかに切り替えたらいいのではないか？と思われるかもしれませんが、長期の場合金利は更に高くなりますし、更に諸経費もドカンと圧し掛かってきます。 ただ、現行のローンが上昇するのが見えているので現在の金利でのシミュレーションより総返済額が高くなっても、しょうがないとは思っていました。ただ、どれくらいまでを許すのか？の線引きが難しいです。将来の金利を予想してのシミュレーションは見えないだけあって大きな賭けともいえます。 「現行のローンとの金利差が１％以上あれば借り換えのメリットがある」と一般的には言われていますが、超低金利時代にローンを組んだ我々にとっては、借り換え金利が１％以下になるということは、まずないと言って良いでしょう。 「金額的に高くなってしまう部分」と、「長期固定への乗り換えによる将来の安心分」とを秤にかけて検討する必要があります。 色々な銀行の金利を常にチェックして、今のローンよりメリットがでるのを毎月シュミュレーションするのは非常に、時間的にも精神的にも大変です。ということで、無料で利用でき、各個人にあったローンを紹介してくれる「約５００種類の商品からあなたにピッタリのローンが選べます 」でお馴染みのホームローンコンサルティングというサービスを利用しました｡現在のローンの借入れ状況を登録しておくだけで、メリットのあるローンを紹介してくれるというサービスで、自分で調べるという作業をプロが代行してくれるので、かなりの労力低減と、一人でネットで調べているのとは異なり膨大な情報との接点ができることになります。 私が実際に借換え相談をした流れを紹介していますので、こちら（借換え相談の流れ（シミュレーション）） ホームローンコンサルティングの提携金融機関は SBIモーゲージ、 オリックス信託銀行、 関西アーバン銀行、 協同住宅ローン、 さわやか信用金庫、 GEコンシューマー・ファイナンス、 住友信託銀行、 ソニー銀行、 東京スター銀行、 富国生命、 みずほ銀行、 横浜銀行 となっています。

　

●ホームローンコンサルティングからの提案（1回目）・・・2005.11.10

とはいっても、相手も会社なので関連会社のSBIモーゲージを紹介してくるんだろうと思っていたら、1つ目の紹介はソニー銀行でした。ソニー銀行のキャンペーンということで割とお得なシミュレーション結果となったようで提案いただきました。 　 金利 総返済額 差分 現在 2.15、2.3、2.6 \30,341,815 - ソニー（20年） 2.965% \31,580,000 + \1,238,185 ソニー（20年以上） 3.129% \32,050,000 + \1,708,185 おそらく、20年以上の金利での借入れとなりますので、総返済額が170万円以上増えるのが許容範囲かどうかの決意ができなかったのと、考える期間がほとんどなかったということもあり、今回は見合わせることにしました。 ソニー銀行と同時にやはり、SBIモーゲージのグッドローン紹介もありましたが、金利が低いと噂のSBIモーゲージでの相場の把握をするには役に立ちました。 　 金利 総返済額 差分 現在 2.15、2.3、2.6 \30,341,815 - グッドローン（25年） 2.840% \33,160,000 + \2,818,185 しかし・・・この結果は、世の中甘くないという現実を知らされた結果となりました。

　

●ホームローンコンサルティングからの提案（２回目）・・・2005.12.26

ホームローンコンサルティングから第２回目の提案がありました。「最優遇金利　＆　事務手数料半額」キャンペーンということで非常にお得なキャンペーンとのことです。金利は下記の表のように優遇されます。 借入期間 店頭金利 　 最優遇金利 11〜15年 2.50% → 2.45% 16〜20年 2.67% → 2.45% 21〜25年 2.84% → 2.60% また、グッド住宅ローンは金利は他行より低いのですが、事務手数料が高いのが欠点で総額を比べると同じくらいになってメリットが見出せないというシミュレーション結果になってしまっていました。しかし、今回のキャンペーンでは事務手数料が大幅に削減されておりひょっとすると、良い結果を得られるのではないかという期待が膨らみました。 借入期間 金利（団信込） 　手数料 　 手数料 15年 2.45% 126万円 → 63万円 20年 2.45% 25年 2.60% 30年 2.98% （※30年借入額：３０００万円・手数料率４．２％の場合） 　 シミュレーション結果はというと、「もう一声欲しいなぁー」と言う感想でした。自己資金は１００万円あることは伝えましたが、公平な比較ができないので、自己資金ありの場合となしの場合の両方で出してもらいました。 　 金利 総返済額 差分 現在 2.15、2.3、2.6 \30,341,815 - GL（25年） 2.6% \31,480,000 + \1,138,185 GL（25年 自己資金） 2.6% \30,980,000 + \638,185 GL : グッド住宅ローン お現在の公庫の金利が2.6で5年後には4.0%になることを考慮すると、25年固定で2.6%は低い金利ではありますが、やはり3年・5年固定金利の低金利の分総返済額が高くなってしまいます。しかも100万円を自己資金とすれば差額が６０万円ほどで固定金利へシフトすることができるのです。 しかし、再度シミュレーションをしてもらった結果が下表です。 　 金利 総返済額 差分 現在 2.15、2.3、2.6 \30,341,815 - GL（20年） 2.45%     GL（20年 自己資金） 2.45% \28,890,000 - \1,20,000 GL : グッド住宅ローン おもいきって、25年ローンを20年でシミュレーションすると１２０万円もの総返済額の負担軽減となります。ただし、月々の支払いが＋5,455円、ボーナス払いが＋14,412円となってしまいますが、変動金利のリスクに比べると安心して支払っていける額だと判断しました。しかも、今まで総返済額が上昇するのを前提で考えておりましたが、120万円もの額が軽減するのですから一気に決心がつきました。

　

●グッド住宅ローン

今の銀行は繰上げ返済などの依頼をするにも電話をかけて申し込みをする必要があったり、3年固定の期間が満了になると銀行に出向いて、次は固定にするのか変動にするのかといった変更手続きが必要で、そのままの返済タイプであっても手数料5000円を取られると言った、腑に落ちないところがいろいろありました。 グッド住宅ローン は、前々から注目していました。それも、繰上げ返済が1万円から可能で手数料は無し。しかもネットで申し込みができるという簡単仕様。その他にも、下記のような無料サービス付きです。 グッド住宅ローン は、就業不能保証保険付き。病気・ケガにより就業不能となった場合に、月々の返済が最大12ヶ月まで保証されます。しかも保険料は全額負担してもらえます。保険料・金利などの追加負担が一切なく、返済期間中この保証を受けることができます。住宅ローンの商品で保険料無料で病気・ケガによる就業不能時の返済保障がついているものって聞いたことないですよね。なんと、日本初の試みとのことで、これでますます安心が増します。もちろん団体信用保険は付いています。 　 【キャンペーン】 私が恩恵を受けることができた、2006年1月13日から実施されていた「期間限定　借り換えローン　三大特典キャンペーン 第２弾」の借り換えローンであるグッド住宅ローン が、大好評に付き完売となりました。 2006年2月17日から事務手数料半額キャンペーンが開始されました。 2006年3月31日までにお借り入れの方と言うことですが、書類を集めたり、いろいろな手続きを考えると3月初旬には動き出さなければ間に合いませんのでご注意を！ まずは、住宅ローンの借換相談 にてシミュレーションをして、ご自分にあったプランに持っていくことから始める必要がありますので、1ヶ月は短いくらいです。とは言っても、手数料半額は大きいし徐々に金利が上がりつつある現状の中、出来るだけ早い決心が必要なのではないでしょうか。

　

●まとめ

約4年で35年ローンが２０年ローンになりました。 株などで資産運用をとも考えましたが、リスクが付いて回ります。その前に確実に自分の借金を低減させることを考えた方が利口ではないでしょうか？少し面倒ですが、シミュレーションを繰り返し、総返済額を見て借り換える。まるで株式の売買のようなことをノーリスクで行いながら「借金を減らす＝儲けていく」。 借り換え相談をする際には、自分のローンの借入額や金利などを細かく入力する必要があります。私は３つのローンを借りておりばらばらになった償還表を出してきて入力するのが大変苦痛でした。というのも、借入れ時には、ほとんど一条工務店と銀行に言われるがまま、よく分からずに実印をついていたようなもので、ローンを見直すためには自分のローンを再認識しまとめておかなければ比較ができないので、苦労して資料を集めたのも良い結果を得られた要因ではないかと思っています。 面倒と言いましたが、面倒なのはシミュレーションの依頼だけでしょうか？「ホームローンコンサルティング 」があなたにあったローンを探して連絡してくれます。それに対してあぁだこうだと言ってれば良いのですから楽なもんです。依頼はログインして専用のメールフォームから行う為、時間を気にする必要もなく何度でも、どんな内容のシミュレーションでもすぐに結果を出してくれます。依頼してすぐに結果が出るからこそ、じっくり吟味することができました。本当に感謝しております。

     

SEO		[PR] 爆速!無料ブログ 無料ホームページ開設 無料ライブ放送