賢いローン計画(借り換え)
2004年9月 作成 |
●借り換えとは?
ローンの借り換えとは、別の金融機関より新規で借り入れ、現在のローンを全額返済するというものですが、最近、住宅ローンの借り換えをする方が増えてきています。金利の高いローンを借り換えて、総額を減らしたり、期間を短縮するのに効果的な手段です。
この時期、借り換えを実施された方、予定されている方には主に2タイプあります。
1.過去に金利の高い時期にローンを組んで、現在の低金利のローンに借り換える。
2.割と安めの長期固定ローンに借り換える
1.は既に金利が底を打って、上昇傾向にありますが、まだまだ間に合うでしょう。有効性を確認し有利であれば、できるだけ早めに決断し実施すべきでしょう。
2.は低金利時期に、短期の変動金利でローンを組んだ方に多く、金利上昇傾向の現在において、金利の変動は心配要因でしかありません。1%台で借りたとしても、3年後には4〜5%にまで上昇し利息が膨れ上がる危険性もあります。やはり将来計画を立てやすい、長期固定金利が安心です。しかし、長期固定金利の借り替えローンの金利は高くて、それほどメリットが見出せませんでした。
最近、東京三菱銀行や、SBIのグッド住宅ローンなどの一般の金融機関でも公庫買取型の20年、30年固定金利の商品により長期で低い金利で借りることができるようになりました。金利が上昇傾向の今こそ、狙い目と思っている方も多いかと思います(私もそのうちの1人です)。
●判断
単に金利が低いからといって、それだけで借り換え効果がでるとは限りません。
ローンを借りるときには以下の費用がかかることを忘れてはいけません。・ローン保証料
・抵当権の設定(抵当権抹消・抵当権設定)の費用
・登録免許税(融資額の4/1000)
・司法書士手数料等の実費
・ローン契約書印紙税
・火災保険料
ざっと見積もって、20万円以上の諸経費がかかります。これらを踏まえた上で、
借り換えメリットがあるかどうかを判断する必要があります。
また、一般的な目安として以下の3項目をクリアしていれば、借り換えのメリットが出ると言われています。
・現在のローン金利より1%以上低金利
・ローン残高が500万円以上
・残りの返済期間が10年以上
ただし、借り換えしようとしているローンが、現在の金利より1%以上低いといっても、それが変動金利であれば、すぐに1%を割ってしまうかもしれませんので、その場合は効果がでなかったり、逆に諸費用などの絡みで、損をしてしまうということもありますので慎重な判断が必要となってきます。2%くらいの開きがあれば検討してもいいですが・・・。我々のように、低金利でローンを組んだ者にとっては、借り換えは長期固定金利の安心が得られるという大きなメリットがあります。逆に我々は1%を割っていてたり、現在の金利より高い長期固定ローンであっても、全期間をトータルで考慮した場合にメリットがある可能性が高いでしょう。
将来の金利が上昇するのが前提とはいっても、どう考えても今後金利の上昇は確実なので、ライフスタイルを考慮して、できるだけ早い時期に良い商品を見極めて借り換えるのが望ましいでしょう。
●グッド住宅ローン
公的機関のローンへの借り換えはできないし、民間の銀行の長期固定金利は高いという常識を覆す商品があるんです。
常に最低金利にてローンを提供している「SBIのグッド住宅ローン」という商品です。[概要]
・最長35年の長期固定金利型の住宅ローン
・「新規」でも「借り換え」でも利用可能・・・スーパー【フラット35】、グッド住宅ローン
・保証料が無料
・繰上返済手数料も無料(期間短縮型、インターネット利用の場合)
長期固定ですので、現在の金利より高くなるケースがほとんどでしょうから、「毎月の返済額がアップしてしまうのでは? そうなるときつい」という方も多いはず。グッドローンの場合、返済期間を延ばして月々の返済額は同じにするという方法も選択可能です。こういった自由は他の金融機関では、あまりありません。
今なら、借り換えなど住宅ローンに関する無料相談が受けられます。各自にあったプランを立ててもらえるので、それらを参考にしながらどの金融機関で借り換えをするのかを、決めていく指標になります。私も、無料相談を受けました。
●ホームローンコンサルティング
今借りているローンが自分に最も適したローンなのだろうか?と一度は考えたことがあると思います。素人の我々が、多数の銀行を回り比較して決定したローンが果たして納得いくものでしょうか。納得できたとしても、我々のライフプランに最もマッチした、お得なものであると言い切ることは決してできないと思います。
そんななやみを解決してくれるサービスがありました。「SBIモーゲージ・コンサルティング 」というサービスです。約400種類のプランから、金融のプロのコンサルタントが我々に最も適した住宅ローンを提案してくれます。そして、借り入れまでの面倒な事務手続き等もおこなってくれます。しかも、相談料は無料です。もちろん借り換えだけではなく、新規借り入れの相談も可能です。
「ただより高い買い物は無い!」ということで、躊躇されるかもしれませんが、今はそういう時代ではありません。この会社が無料で相談を受けて成り立つ理由は、この会社がローンを斡旋し、お客様が各銀行と契約されるとその銀行から斡旋料が入ります。だからといって、我々の借りるローンの金利が高くなったり、損をするということは一切ありません。確かに怪しいサービスも、ないとは言えませんが、如何に正当で自分にメリットの大きいサービスを利用していくかが重要だと思います。
我々にピッタリの住宅ローンを、効率的に商品を比較・検討・決定できるのが、SBIモーゲージ・コンサルティング の強みです。知識と経験豊かなコンサルタントとご一緒に、将来を見据えつつ、最大限のメリットを実感できるプランを検討してみてください。
後悔しない、確かな住宅ローンを選ぶなら、「SBIモーゲージ・コンサルティング 」が、一番の近道でしょう。
●最後に・・・
時代の変化(金利)が激しい現在、最適な商品を見つけ出し、早期に検討し実行する俊敏さが要求されます。今後も、公庫に変わって、このような商品がどんどん増えていくのではないでしょうか?私が良いと思ったものについては、随時掲載していこうと思います。
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